Quando eu fui comprar o terreno da minha casa, descobri na marra que o preço da placa engana. Tem terreno que parece barato e sai caro, e detalhe que ninguém te mostra na visita e que vira dor de cabeça depois. Reuni aqui os 10 pontos que aprendi olhando lote por lote.
Escolher terreno começa pela localização, mas o erro que custa caro é decidir só pelo preço da placa. Topografia, árvores, recuos e documentação mudam o custo real da obra: um terreno em declive pode precisar de muro de arrimo e aterro; árvores têm custo e burocracia pra remover; e a área que você realmente pode construir é bem menor que a do terreno por causa dos recuos e da taxa de permeabilidade. E o último conselho é o mais difícil de seguir: não tenha pressa.
É o ponto que define todo o resto. Antes de olhar lote, vale listar o que você quer perto: segurança, mercado, escola, farmácia, o tempo até o trabalho. Depois, conhecer a vizinhança de verdade: que tipo de vizinho tem, se há bar ou salão de festas por perto, se a rua é movimentada demais (barulho) ou deserta demais (insegurança).
Um detalhe que mudou nossa escolha: fomos ver um lote afastado, mas que passava perto de uma estradinha. Na visita já vimos moto e caminhão passando, e imaginamos a janela do quarto pra aquele barulho. Descartamos e procuramos mais pra dentro do condomínio. Outra coisa que só se descobre conversando com quem mora ali: se a região alaga. Visite em dias e horários diferentes, de manhã e à noite, na semana e no fim de semana, e de preferência também na época de chuva.
O segredo aqui é equilíbrio. Terreno pequeno tem IPTU menor, mas, se for pequeno demais, inviabiliza o projeto que você quer. Terreno grande dá espaço pra jardim e piscina, mas pesa no IPTU e no valor. O ponto certo é o que cabe o seu projeto sem sobrar metragem cara que você não vai usar.
Sobre o terreno de esquina: é gosto. Ele costuma render uma fachada bonita, mas atenção, em muitos condomínios a esquina precisa de recuo em mais de uma face, então você perde área construível. Às vezes o terreno "maior" da esquina te dá menos área pra casa que o do meio do quarteirão.
Esse é o ponto que mais separa quem fez a conta de quem só olhou a etiqueta. Terreno plano costuma ser o mais caro; aclive (acima da rua) e declive (abaixo da rua) tendem a ser mais baratos, e por um motivo: vão te cobrar na obra.
Um exemplo que vivi de perto: dois lotes de 500 m² no mesmo condomínio, um a 320 mil e outro a 290 mil. O de 290 tinha um declive de uns 3 a 4 metros. Pra deixar ele utilizável, ia precisar de aterro e muro de arrimo, algo na casa de uns 30 mil. Ou seja, no fim os dois custavam quase o mesmo, só que o "barato" ainda viria com terra aterrada (menos firme). Em terrenos com corte pesado, ouvi falar de obras que tiraram dezenas de caminhões de terra, e isso, na nossa região, dava uma conta de dezenas de milhares de reais só de corte e remoção.
Eu sou chato com isso, e não me arrependo. A orientação solar define onde ficam bem os dormitórios, a área de serviço (que precisa de sol pra roupa secar) e a área de lazer. Já vi casa no condomínio onde o sol só batia na frente, e a pessoa teve que colocar a piscina na fachada porque atrás era sombra o ano todo.
Existem aplicativos de trajetória solar que mostram, pra cada dia do ano, onde o sol nasce, a curva que ele faz e onde se põe, projetado em cima do terreno. Vale usar antes de comprar: dá pra ver como vai ser o sol no inverno, no verão, de manhã e de tarde. Os arquitetos costumam partir da face norte pra distribuir os ambientes.
O caminho é levantar o preço do metro quadrado da região e fazer a conta: metragem vezes o valor médio do m². Mas dois terrenos na mesma rua podem ter preços bem diferentes, e o motivo está nos itens anteriores: um é mais plano, o outro é de esquina, a posição do sol é melhor.
Quando um lote está bem abaixo da média, investigue. Às vezes é oportunidade real (dono com pressa de vender). Às vezes é problema escondido (documentação, topografia, restrição). Barato sem explicação costuma ter explicação.
Esse passa batido e cobra caro. Remover árvore tem custo e burocracia: a poda ou remoção só é legal com autorização do órgão competente (no estado de São Paulo, por exemplo, a CETESB). Sem isso, você pode responder por crime ambiental, e hoje a fiscalização cruza imagem de satélite, sabe quantas árvores havia e quando sumiram.
Na nossa obra, com a autorização certa, a remoção de uma árvore saiu por uma quantia razoável; mas empresas que faziam toda a parte burocrática chegavam a cobrar vários milhares por uma árvore só. Imagine um lote com cinco, seis. E ainda tem o risco de existir uma espécie protegida que simplesmente não pode ser removida, e aí o terreno vira um problema.
O solo define quanto você vai gastar de fundação. Solo mais firme costuma sair mais barato; solo mole exige estaca mais profunda e encarece. Se der, descubra como é o solo da região, se o vizinho já fez sondagem.
Confira também o esgoto: se já existe rede pra ligar ou se você vai ter o custo de fossa. E, em terreno abaixo do nível da rua, veja se há como escoar a água da chuva (servidão), pra não comprar um problema de drenagem.
Toda cidade tem plano diretor, e todo condomínio tem regras. Elas definem recuos obrigatórios (frente, laterais, fundo), taxa de permeabilidade (a parte que tem que ficar de grama) e, às vezes, limite de altura ou de andares. Áreas próximas a manancial ou de proteção ambiental podem ter ocupação restrita.
No nosso condomínio, por exemplo, o recuo era de 6 metros na frente, 1,5 metro nas laterais e 4 metros no fundo. Quando você desconta tudo isso mais a área permeável, percebe que a área construível é bem menor que a metragem do terreno. Por isso muita gente acaba indo pra um sobrado: no térreo puro não cabe o que sonhou.
Esse talvez seja o mais importante. Antes de comprar, peça a matrícula individual do lote no cartório de registro de imóveis, ela conta a história inteira do terreno, como uma certidão de nascimento, e mostra se o lote é regular. Peça também as certidões negativas (IPTU, condomínio, etc.) e confira se o vendedor não tem dívidas que possam respingar em você depois.
Na nossa compra, por orientação do advogado, pedimos também o documento de uso e ocupação do solo na prefeitura, que informa o que pode ser construído ali. Ainda bem: descobrimos que um condomínio vizinho ao nosso estava embargado por questão ambiental, gente que comprou lote lá ficou anos sem poder construir. Um terreno que a gente quase comprou antes estava cheio de dívidas; preferimos não esperar a regularização e fomos pra outro.
Esse é o conselho mais difícil, porque a ansiedade de construir aperta. Mas foi a pressa que quase nos fez comprar o terreno errado. Quando aquela compra cheia de dívidas não foi pra frente, ficamos chateados, e depois achamos um lote bem melhor, com face norte linda e reserva nos fundos. No fim, foi um alívio não ter dado certo o primeiro.
Veja vários terrenos, compare com calma e não caia no "compra logo que vai perder". Faça um checklist com esses 10 pontos e vá marcando lote por lote. O que tiver que ser, será, e é melhor que seja o terreno certo.
Este artigo é o resumo. O guia completo traz os 10 pontos detalhados, a lista de documentos e certidões pra pedir, e o checklist pra levar na visita e comparar lote por lote, do jeito que eu queria ter tido antes de comprar o meu.
Guia completo (em breve)O terreno é o primeiro passo. Veja os outros artigos do @oxdaobra sobre planejar a obra do começo ao fim.